近日，世邦魏理仕获委任为独家代理，标售香港葵涌青猴子路 443 至 451 号悦品旅社－荃湾，该旅社据悉由邓成波眷属持有，截标日历为 2025 年 6 月 19 日中午 12 时。

在此之前，邓成波眷属旗下旅社资产接二连三传出标售信息，大多亏本出售，原有的 14 栋旅社资产面前还是所剩无几。

01价值 266 亿港元旅社资产亏本出售

近日，世邦魏理仕获委任为独家代理，标售香港葵涌青猴子路 443 至 451 号悦品旅社－荃湾，该旅社据悉由邓成波眷属持有，截标日历为 2025 年 6 月 19 日中午 12 时。旅社刻下浩荡市场估值为 13.8 亿港元，平均每房约 236 万多元。

贵府显现，悦品旅社‧荃湾楼高 30 层，于 2018 年完成物业立异开业，总建筑面积约为 29.3 万平方尺，领有 583 间客房，提供 6 种不同的房型，高层房间具景不雅开扬城市景。低层地下及高层地下提供餐饮劳动，配有会议室、好意思容院和健身室等体式。

经空间秘探询问发现，该旅社资产还是是邓成波眷属旗下仅剩的几家旅社资产中，倒数第三家标售的旅社。面前，只消旭逸雅捷旅社 · 荃湾与珀轩旅社 · 旺角还未有出售讯息。

通过邓成波眷属旗下的旅社惩办集团——腾升旅社惩办集团官网不错看到，原来的 14 家旅社，面前仅显现有 7 家，其中位于九龙官塘大业街 163 号的香港不雅塘丽东旅社在本年 1 月份还是以 18.7 亿港元价钱出售给南洋生意银行，较 2022 年 3 月的放售价 31 亿港元降价 12.3 亿港元或 40%。据悉，该眷属于 2017 年以 22.48 亿港元购入该旅社物业，面前账面赔本 3.78 亿港元或近 17%。

另外，旭逸旅社 ‧ 旺角和悦品度假旅社 · 屯门也区别于 2023 年 7 月和 2024 年 8 月奉求高力国际代理标售；旭逸旅社 · 荃湾也于本年 3 月份再次委任仲量联行独家代理销售，该旅社前身为一幢 24 层高的工业大厦，于 2013 岁首获批豁免书改建为旅社，并于 2017 年第四季负责运营。物业楼高 24 层，地盘面积约 9,000 平方英尺，总楼面面积约 107,000 平方英尺，共提供 160 间客房，此规模最符合作念学生住宿，连年多番放售。两年前，市场传出都会大学洽购该旅社，但最终未有成事。

据了解，邓成波眷属旗下的腾升旅社惩办集团旅社资产最多的时代，是在 2017 年，其主要惩办东说念主邓耀升大举收购了 14 家旅社，总价值高达 266 亿港元。他的方针是将眷属企业从传统的物业租出模式转型为"旅社帝国"。但如今这些旅社险些都已被逐个售出，且大多是亏本出售。

02资产帝国的坍塌始于旅社？

据不透彻统计，昔日一年邓成波眷属至少抛售 21 处物业，大多为临街商铺、旧楼、微型旅社、市场，险些都是亏本离场。对比邓成波眷属的色泽时代，如今的场合几许令东说念主唏嘘。

香港有好多位"铺王"，邓成波是名头最响的一位，纵横楼市近 40 年，持有遍布港九新界 200 多项工商铺物业，巅峰时代堪称领有近 800 亿资产。而一运行，堪称"铺王"的邓成波仅仅一个诞生于佛山南海的穷小子，5 岁父亲过世，由母亲独自奉侍长大，16 岁成为又名霓虹灯牌号学徒，19 岁转行作念光管，27 岁时，终于在长沙湾长发街十三号开铺策划，挣得东说念主生中第一桶金，但不足致使富，其后霓虹灯业徐徐没落，生意也运行走下坡路。

70 年代初，进入而立之年的邓成波运行涉足酒楼业务。也恰是这一排变，激活了邓成波的生意天禀。因为整天在酒楼，邓成波每每战争到隔邻商铺讯息，引起了对炒卖铺位的意思。1974 年，恰好 40 岁的邓成波看中西环住宅区，运行炒"楼花"，很快获取一笔不小的资产。也恰是靠这笔钱，邓成波运行进犯香港的店面，开启了"铺王"之路。

在商铺买卖方面，邓成波十分有生意目力，他擅长将商铺回天之力，或把大楼面的物业改为市场，来提高物业价值和房钱，再到符合时机沽出，一次通过赚取增值差价。其最杰出的改良案例是旺角电脑中心，名目前身是一间名为"权门"的酒楼，由邓成波于 1990 年以约 6000 万港币购入。之后，邓成波与有"市场大夫"之称的沈永年配合，斥资约 1200 万港币将旧楼从头包装成 3 层高的主题市场。市场开业后，恒久租满 100%，昌盛期每月房钱收入 280 万港元，有八厘半的申报。

不外，香港商铺投资门槛高，风险也相对较大，天然房钱踏实，但申报率也略低，单靠铺位收租过活，也难以抵触市场风险。2009 年，香港特区政府淡薄活化工厦战略。邓成波又看到了新的转机，他运行将无数资金转投工厦市场，请求活化多幢物业，先立异后拆租或出售，收货颇丰。典型案举例不雅塘兴业街 4 号工厦，邓成波将其活化周全幢商铺名目为零卖及食肆用途，并以意向价约 9.6 亿元放售，较五年前购入价跳跃约 4.3 倍。

其后，邓成波眷属波及业务除擅长的街铺、商厦工厦外，还涵盖了住宅、旅社、公寓以及养老、锻练等限制，俨然一个浩瀚的生意帝国。只不外，这个帝邦交由下一代之后，不但没能再造色泽，反而日益寂寞。

邓成波与两任内助共生有 5 子，在其葬礼上还曝出与情东说念主生有一子。其中，邓成波最深爱的是与二任内助生养的第 5 个孩子，邓耀升。邓耀升毕业于加拿大西安大略大学（现名"韦仕敦大学"），获取了工商惩办硕士，毕业归国后便被父亲邓成波专诚培养成第二代"小铺王"。

只不外，邓耀升并不餍足作念二代"小铺王"，更想作念的是旅社富翁，于是成立了陞域集团搞旅社、餐饮，并在 2017 年、2018 年购入无数旅社资产，买入多块地盘，前后假贷了百亿港元。他的方针是将眷属企业从传统的物业租出模式转型为"旅社帝国"。字据邓耀升的规划，借助旅社业陞域集团可于 2021 年上市。谋划词，跟着 2019 年香港发纯真荡，2020 年又因疫情"封关"，来港旅客暴减，旅社市场一落千丈。坚苦外来旅客复古，邓耀升集团的旅社哪怕是降价都无东说念主问津，另外还有无数收购之其后不足装修被丢空的旅社，每个月的赔本不计其数。

邓成波眼见眷属企业又堕入亚洲金融危急时"拆西补东"的逆境。 2019 年，年逾 80 岁的邓成波不顾摔伤初愈，再次出山主办大局。2019 年，邓耀升以 105 万港元高价租来亚齐老街 31 号，原来筹商开旅社，邓成波出山后伏击转租用来策划旅社式住宅，每月稳赚 50 万港元房钱；2020 年，邓耀升筹商斥资 3 亿港元购入旺角旅社，已付订金 3000 万港元，而邓成波愿意不要订金也要取消走动。

邓成波最终在 2021 年 5 月升天，享年 87 岁。无东说念主掌舵之后，眷属企业更是急转直下，邓耀升的旅社帝国梦执意幻灭，而为填补当初投资旅社贷款的百亿港元，旗下物业与资产连年也约束被抛售抵债，之前的资产帝国逐渐走向了坍塌。

03二代作念旅社，几多成，几多败？

其实，像邓耀升一般投资旅社的二代并不少，只不外，有些成，有些败。有些用实力阐扬了我方，典型如郭鹤年男儿郭惠光，掌权香格里拉旅社集团后，成为香格里拉大旅社行走的代言东说念主，还平日不按期化身劳动员，潜入下层亲身出手打理房间，凝听职工和主顾们的心声，涓滴莫得权门令嫒的架子，凭借过硬实力成为令东说念主敬佩的香格里拉二代掌舵者；还有鲜艳的第二代掌门东说念主郑志雯，用十余年的时刻，在公共范围内打造出数十间簇新的鲜艳分号；香港房地产界的巨头罗鹰石，次子罗旭瑞吸收了父亲在旅社业的衣钵，成为香港"旅社业国王"，其掌控的富豪旅社国际有限公司，是香港乃至公共旅社业的杰出人物。

但也有不少二代旅社投资失败案例，举例香港闻明富二代洪永时，其父亲早年赤手起家，在香港投资房地产而暴富。在优渥家景长大的洪永时，天然也不餍足于中规中矩的责任。洛杉矶南加州大学毕业后，洪永时回到香港，在先后作念过好意思林银行亚洲基础体式投资银行的联席垄断、丰德丽控股副主席后，创立了路易十三旅社。

在旅社动工前，洪永时就堪称要在澳门打造"很是奢侈"的旅社。旅社领有装修奢侈的寥寂别墅、英国管家，里面瞎想了大理石地板、罗马式浴室、水晶大吊灯，仿佛巴洛克作风的宫殿。旅社最小的房间，都有 186 平方米，每间成本高达 700 万好意思元。还为旅社斥资 2000 万好意思元壕购 30 辆劳斯莱斯，车的腰线继承 24K 镀金处理，其中有 2 辆那时的天价劳斯莱斯金幻影 Bespoke 定制车型，车身内配上 24 克拉纯金掩盖，光是喷漆就涂了 10 层，极尽奢侈。

2018 年 9 月，十三旅社运行试营业，但由于融资困难加上施工延误，不少房间也未完成施工，而那时干涉成本已达 16 亿好意思元。之后，因受融资困难，加上筹商请求赌台无果，莫得博彩业务的十三旅社惩办公司曾于 2021 年自发请求清盘，30 辆劳斯莱斯也大多出售来偿还银行贷款，十三旅社也招标出售，要价约 24 亿港元。

"香港十大财阀"之一的林百欣，其子林建岳也在旅社投资上栽过跟头。1997 年亚洲金融危急之前，林建岳在历史最高位花 69 亿买下那时市值仅 31 亿元的"富丽华旅社"，随后又在银行贷款准备重建，这件事情林建岳那时并莫得跟父亲申报，箝制金融危急爆发，香港地产直线下降，当年"丽新集团"赔本越过 100 亿元，创造了香港上市公司有史以来的最高记录。

04二代投资东说念主奈何制胜旅社？

同花顺 iFinD 数据显现，面前 A 股" 90 后"董秘已有 219 东说念主，其中 13 东说念主为" 95 后"。当下，越来越多二代交班东说念主还是到了接任的年级，比拟于履历清苦创业的父辈，大多"企二代"含着金汤匙诞生，从小被送往海外念书，表面偏多，实行相对较少，企业策划理念与父辈有很大不同。在旅社投资方面，新一代投资东说念主彰着特征是多情感、更逸想，更谨慎体验与旅社呈现恶果，但由于莫得履历过繁重创业阶段，坚苦对着实市场的了解与垄断，一些二代旅社投资东说念主不免会情感避讳施行，对待旅社投资坚苦一些严慎。通过梳理一些二代旅社投资到手与失败案例，以下几点大要不错略作参考。

/ 警惕资产罗网

被誉为最富远见的国际投资家吉姆 · 罗杰斯在向世东说念主共享他的投资造就时，反复强调："别亏钱"比"多挣钱"更紧要（插一句题外话，两三个月前，罗杰斯就抛光了系数好意思股）。这一条看似精真金不怕火的投资原则，却被许多东说念主忽视，何况东说念主们也因此付出了代价。尤其在旅社投资边界，许多因旅社投资不妥而债务重重的投资东说念主，大多是莫得作念好旅社资产惩办，在莫得确保好不会亏本的前提下大力买下无数旅社资产，临了这些资产反而成为我方的株连。

就像前边提到的"铺二代"邓耀升，他破钞上百亿购入收购的旅社并不是一次性付款，而所以邓成波公司的花样贷款收购旅社。因此在后期旅社策划入不敷出历程中，不仅要用无数资金援救旅社运营，还需要无数资金去还利息不低的贷款，导致财政压力越来越重，临了这种高成本低效益的漏洞投资行径也让资金链约束紧绷最终导致断裂。背面提到的洪永时与林建岳的旅社投资失败案例亦然相同的漏洞，莫得向具有生意模式、高坪效、不错自夸盈亏的念念维样式转念。

/ 有用"垄断"情感

"情感"关于新一代投资东说念主来说，合理垄断是投资东说念主收拢消费者的心智、建设客户古道度的有劲技能，如早期花间堂一度是诗和辽远的代名词，依靠对文化和审好意思的执念，每开一家新店，都能引起大震荡。

但将情感飞腾到太高的高度，则容易忽略施行，不够落地。就像艺术家欧宁等东说念主在皖南古墟落碧山村发起的"碧山筹商"，旨在通过将艺术引入乡村，挖掘和保护碧平地区的乡村文化，创建一个无政府介入的艺术乌托邦。

筹商运行，碧山村村民原来渴慕能依靠该筹商脱离农村糊口，搞活经济、招商引资，收取腾贵的门票，但这都与欧宁等东说念主的乡土主义、安那其主义的率先构想以火去蛾中。临了也因为莫得给当地带来期许中的收益，筹商歇业，发起东说念主欧宁卖掉了碧山村的宅子去了海外，当初满怀逸想的乡村艺术家们也接踵回到了上海、北京。

坚苦施行与经济援救的情感，每每很难有能源前进。大乐之野创举东说念主吉晓祥也曾在一次媒体采访中也说说念：弗成让这份功绩只止于情感，应该走得更远一些。吉晓祥还说，他的共事和配头对他说的话都一样，"你要不把时刻给我，要不把钱给我"。

/ 打磨玄虚修养

当旅社与地产脱绑之后，旅社自己的价值与工夫占据越来越大的位置。当代旅社投资，是旅社居品、旅社劳动、旅社品牌和宇宙视线的玄虚塑造，愈加历练投资东说念主对旅社居品的意会工夫、对市场的垄断工夫、对成本的惩办工夫，换句话说，投资东说念主需要有审好意思、了解瞎想、闇练供应链、有专科的施工团队、懂消费者、有市场前瞻视线，能够勾搭自己本色情况体育游戏app平台，制定科学合理的投资策略。总之，一个优秀的旅社投资东说念主需要具备玄虚修养，旅社投资也需要愈加严慎，而不是玩票性质。